Beim Bau eines Hauses können Bodengutachten entscheidend sein – doch wie verlässlich sind sie wirklich? Ein Urteil des Oberlandesgerichts Köln zeigt auf, welche Pflichten und Verantwortungen Auftragnehmer haben, insbesondere bei der Abdichtung von Gebäuden. Ein Fall, bei dem trotz eines Bodengutachtens Feuchtigkeitsschäden auftraten, verdeutlicht, warum Auftragnehmer sich nicht allein auf Gutachten verlassen sollten.
Wenn das Bodengutachten keine Abdichtung erwähnt
Ein Auftragnehmer verpflichtete sich vertraglich, ein Haus zu errichten. Der Auftraggeber stellte ihm dazu ein Bodengutachten zur Verfügung, das jedoch keine Hinweise auf eine notwendige Abdichtung des Sockels enthielt. Nach der Fertigstellung des Hauses traten im Sockelbereich Feuchtigkeitserscheinungen auf. Daraufhin wurde der Auftragnehmer zur Haftung herangezogen, wie es das Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 2. Februar 2022 zeigt.
Der Auftragnehmer verteidigte sich damit, dass das Bodengutachten keine besondere Abdichtungsmaßnahme erwähnte und er daher nicht für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich sei. Er betonte außerdem, dass er bereits vor Vorlage des Bodengutachtens auf die mögliche Notwendigkeit einer Drainage hingewiesen habe. Dennoch wurde seine Argumentation vom Gericht nicht anerkannt, da die Verpflichtung zur funktionstüchtigen Errichtung des Gebäudes über die bloße Berücksichtigung des Gutachtens hinausgeht.
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Verpflichtungen des Auftragnehmers
Das Oberlandesgericht Köln entschied, dass ein Bauwerk unabhängig von den im Bodengutachten oder der Leistungsbeschreibung enthaltenen Angaben funktionstüchtig und zweckentsprechend sein muss. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs betonte das Gericht, dass es zur vereinbarten Beschaffenheit eines Hauses gehört, ausreichend gegen Feuchtigkeit abgedichtet zu sein. Da dies im vorliegenden Fall nicht gegeben war, wurde der Auftragnehmer zur Haftung herangezogen. Das Gericht stellte klar, dass die Verantwortung für die funktionstüchtige Errichtung des Gebäudes beim Auftragnehmer liegt.
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Bedeutung für Auftragnehmer: Prüfungspflicht und Haftung
Der Auftragnehmer hätte das Bodengutachten und die Leistungsbeschreibung sorgfältig auf Plausibilität und mögliche Unvollständigkeiten prüfen müssen. Als Fachmann war er verpflichtet, den Auftraggeber auf notwendige, aber nicht erwähnte Maßnahmen, wie die spezielle Abdichtung des Sockels, hinzuweisen. Diese Pflicht umfasst auch das Erkennen und Melden fachlicher Notwendigkeiten, die nicht explizit im Gutachten oder der Leistungsbeschreibung genannt sind. Da er dieser Prüfpflicht nicht nachgekommen ist, wurde er für die Feuchtigkeitsschäden haftbar gemacht.
Auftragnehmer müssen stets sicherstellen, dass Bauwerke funktionstüchtig und zweckentsprechend errichtet werden. Verlassen sie sich ausschließlich auf die Leistungsbeschreibung und ein Bodengutachten, kann dies zu erheblichen Problemen führen. Nach § 13 Abs. 1 VOB/B sind sie verpflichtet, die allgemein anerkannten Regeln der Technik anzuwenden. Sollten diese durch die Leistungsbeschreibung oder ein Gutachten nicht beachtet werden, müssen Auftragnehmer als Fachunternehmer darauf hinweisen. Um im Streitfall auf der sicheren Seite zu sein, ist eine schriftliche Dokumentation dieser Hinweise zwingend erforderlich. Nur so können Auftragnehmer nachweisen, dass sie ihre Prüf- und Hinweispflichten erfüllt haben.
